Kinh nghiệm về refinance của một Việt Kiều, rất hay để học cho sau này
06 Apr 2023
Kinh nghiệm về refinance của một Việt Kiều, rất hay cho những ai chưa bao giờ hoặc chuẩn bị refinance một căn nhà, apartment trong tương lai, người viết là một người có kinh nghiệm trong nhiều năm, và thực tế đã refinance rất nhiều lần, đọc bài này, chúng tôi hy vọng bạn đọc sẽ rút tỉa ra nhiều kinh nghiệm cho riêng mình
Bây giờ tiền lãi đang lên nên việc refinancing hầu như không có, tuy nhiên, với những bất động sản ở Mỹ mua trước đó 5 - 7 năm, vào thời kinh tế suy soái và mức APR ở trên 6.5% thì đây vẫn là cơ hội tốt để ra quyết định có nên refinance hay không.
Mua nhà hay refinance giống nhau, càng nhiều tiền equity (tiền down hoặc tiền equity trong nhà) trên 20% thì dễ hơn là 10%. FICO score thấp thì tiền lãi cao, nợ nhiều thì tiền lãi cũng cao vì mình nằm trong risky loan. Mình phải sửa soạn hết tất cả giấy tờ, càng đầy đủ thì loan làm lẹ hơn và dễ negotiate (trả giá hơn), phải biết những gì mình muốn và đa số hãng loan giống nhau về tiền lãi, chỉ có APR là khác nhau thôi vì tiền fees. Những thứ cần là copies: Driver License, 2 cái paycheck stubs mới nhất, Social Security cards, W2s, Bank Accounts, Income Tax năm rồi, V.V. Khi nó hỏi cứ upload lên cho nó đầy đủ. Càng lẹ thì sẽ có estimate lẹ, đừng có chịu cái estimate cao rồi nghe hứa là sẽ thấp đi, mình phải là người nắm chuôi dao.
CÓ NÊN CHỌN NƠI LÀM LOAN QUẢNG CÁO NO COST, NO FEES?
Nhà băng nào cũng quảng cáo No Cost, No Fees, nghe thì hay nhưng không lời họ không cho loan nghĩa là tiền công làm loan phải bỏ vào cái loan mới của mình, hoặc đắp vào principle hoặc vào tiền lãi, có một cái họ không thể dấu được nó là cái APR, APR là tiền lãi thật sau khi mình lấy loan, nó là tiền lãi chính + tiền hầm bà lằng chia cho cả cái term của cái loan. Thí dụ họ nói tiền lãi của mình là 5% nhưng APR khi ký giấy tờ hoặc estimate là 5.5% vì họ đã tính vào loan fees và cost để làm cái loan này. Thì cái mục tiêu của mình là cái APR thật gần với tiền lãi mình được. Thí dụ năm đầu năm 2021 mình refinanced cái nhà từ 3.5% xuống 2.5%, thì cái APR của mình là 2.514% vì tiền hầm bà lằng tổng cộng là .014% của cái loan 2.5%.
Mình đã từng đi nhiều loại loan khác nhau, lúc mình mua nhà năm 2007, mình chỉ có 10% down thì mình được khuyên là đi cái fixed 30 năm nhưng due in 5 năm, tức là sau 5 năm thì mình được refinance, mình nghĩ sau 5 năm tiền lãi xuống mình sẽ được interest rẻ hơn nên không sợ. Nhưng vì 2008 khủng hoảng kinh tế, thị trường nhà đất sập đổ tại Mỹ, nhà băng khó khăn hơn, giá nhà xuống thay vì lên nên mình không có equity 20% trong đó nghĩa là appraisal value-loan value thấp hơn 20%. Nhiều brokers khuyên mình làm cái vụ khó khăn để được chính phủ hổ trợ, nghĩa là không trả tiền nhà và đi vào chương trình của chính phủ để được giúp nhưng mình không thích làm chuyện gian, nên phải đi kiếm một cái loan gọi là FHA mà người quen có thể làm được. Cái FHA này tốn cả $20,000 và tiền PMI vì dưới 20% equity nhưng mình ngậm bồ hòn mà chịu thôi.
LÀM LOAN ONLINE HAY ĐẾN TẬN NƠI?
Bây giờ nói về refinance online và đi vào những cơ sở làm loan. Một người có công ty làm loan cho biết, mỗi cái loan mà không kiếm $10,000-$20,000k thì họ có ý không muốn làm, vì không đáng so với nhu cầu của thị trường. Làm loan online và đến ngay cơ sở làm loan cái nào an toàn hơn, theo mình online của những hãng lớn an toàn hơn vì dữ liệu và server những công ty nào được bảo mật cao hơn là cơ sở, vì nhiều người làm, nhiều người đụng tới giấy tờ mình mặc dù mọi thứ bây giờ là upload giấy tờ online hết ngay cả cơ sở làm loan. Cơ sở làm loan thì giúp những người không biết online là gì, đem giấy tờ tới cho họ làm, tiếng Anh nói, đọc và nghe không hiểu. Cơ sở làm loan không thể nào làm rẻ hơn những "direct lenders" online được cho dù họ cũng nói họ là direct lenders, mà thiệt ra đối với consumers, direct hay không direct cái quan trọng là có làm được loan và APR tiền lời có gần tiền lãi mình được hay không thôi.
Những cái loan theo kinh nghiệm mình phải tránh xa là 5-7 years loan và FHA + PMI. Nếu không có khả năng đi conventional loan, không mua nhà.
Online hay không online cũng phải thử với nhiều hãng, đừng sợ họ run credit của mình, khi mua nhà, trong cái tháng đó FICO không đổi ngay cả có cả chục cái credit run, nhưng mỗi lần nó run nó charge tiền mình, có nơi tính chỉ $20, có nơi mắc hơn. Thà tốn cả $100 cho tụi nó run mà mình được cái loan tốt có thể save được cả ngàn.
KINH NGHIỆM THỰC TẾ: Trước khi refinance hoặc mua nhà phải biết tổng cộng tiền mình phải chịu là bao nhiêu. Refinance thì phải biết Payoff là bao nhiêu, nhiều người đoán, thì khi làm loan, họ cứ tăng thêm vào $5,000 cũng không biết. Khi mình làm loan của mình, payoff lúc đầu là $551,000, nhưng kéo dài hơn 1 tháng, mình vẫn trả tiền đều, khi nó closed cái loan mình thì lúc đó chỉ còn $549,975. Nó hỏi mình có muốn bỏ hết tiền loan fees vào principle không thì mình nói OK, mình lấy loan mới là $552,000, trong đó có hơn $3,000 để trả tiền fees, nhưng sau đó nó trả lại mình $1,200 từ cái $3,000 kia mà mình lại không phải trả tiền nhà một tháng sau đó hết $2,468 rồi, nên thiệt ra cái loan của mình APR bằng tiền lãi nó cho.
Làm cái gì cũng phải thử nhiều hãng khác nhau, bên Mỹ này phải có lời cơ sở thương mại mới làm và mới sống, còn mình thì phải chấp nhận cho người ta ăn, nhưng ăn ít thì mình đỡ tốn và dùng tiền đó cho gia đình. Không có cái gì là Free cả, phải hiểu như vậy.
Cre: Louis Le
Sample Image Gallery
930 x 520px
SPRING SUMMER LOOKBOOK
Sample Block Quote
Praesent vestibulum congue tellus at fringilla. Curabitur vitae semper sem, eu convallis est. Cras felis nunc commodo eu convallis vitae interdum non nisl. Maecenas ac est sit amet augue pharetra convallis.
Sample Paragraph Text
Praesent vestibulum congue tellus at fringilla. Curabitur vitae semper sem, eu convallis est. Cras felis nunc commodo eu convallis vitae interdum non nisl. Maecenas ac est sit amet augue pharetra convallis nec danos dui. Cras suscipit quam et turpis eleifend vitae malesuada magna congue. Damus id ullamcorper neque. Sed vitae mi a mi pretium aliquet ac sed elitos. Pellentesque nulla eros accumsan quis justo at tincidunt lobortis deli denimes, suspendisse vestibulum lectus in lectus volutpate.
